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地产行业研究报告:平安证券-地产行业2018年中报前瞻:主流房企稳健,业绩锁定度高-180714

行业名称: 地产行业 股票代码: 分享时间:2018-07-16 18:17:23
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 杨侃
研报出处: 平安证券 研报页数: 9 页 推荐评级: 强于大市
研报大小: 964 KB 分享者: arw****ng 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        投资要点  
        主流房企稳健,业绩锁定度高。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】截止7月13日,41家上市房企公布业绩预告,预增或略增18家,扭亏3家,合计占比51%,多于预减家数。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)得益于过去两年销售持续高增长,主流房企可结算货值充足,业绩普遍高增长。广宇发展、首开股份、中粮由于低基数或结算周期变化,预计2018H1业绩增速达492%、290%和310%。从业绩预减或预亏公司来看,除个别由于高基数导致业绩下滑外,大多数均为转型小规模房企。历史来看房企业绩主要在四季度结算,结算周期变化导致上半年业绩并不能代表全年业绩表现。但截止2018Q1,主流房企预收款与2018年预计未实现营收比值大多超过100%,基本锁定全年营收增长。同时由于2018年主要结算2016年房价上涨阶段项目,预计毛利率有望维持高位,主流房企业绩高增长确定。  
        销售再创新高,集中度加速提升。销售再创新高,集中度加速提升。2018年1-5月全国商品房销售面积5.6亿平米,同比增长2.9%,商品房销售额4.9亿元,同比增长11.8%。分城市来看,三四线城市销售明显好于核心城市,2018年1-5月三四线同比增5.6%,明显好于40个大中城市(-1.6%)。分房企来看,在调控加码及信贷收紧背景下,龙头房企凭借其融资、管控、品牌等优势,市占率持续提升。2018上半年百强房企销售额同比增长37.6%,招保万新销售额同比增长39.9%、46.9%、9.8%和94.2%。TOP10市占率由2017年末的24.2%提升至2018年5月的31.6%。  
        预计2018年销售面积同比持平。展望2018年下半年,我们判断在限价未见松动、资金成本高企背景下,一二线开发商入市意愿逐步增加,供应量上升叠加限价,核心城市成交量有望逐步回升。相比之下,受需求透支、棚改货币化弱化、部分三四线城市纳入调控、房价快速上涨制约购买力等因素影响,预计下半年三四线需求端将逐步弱化,供应端随着房企拿地下沉、开工推盘加速有望增加,供需改善背景下预计下半年三四线将迈过景气度高点步入降温阶段。由于大多数三四线城市调整步伐不一致,同时缺乏强力调控政策,预计下滑斜率较缓。整体来看,预计2018年全国销售面积同比持平。  
        投资建议:展望下半年,地产年初至今调整充分,当前估值及仓位均处于历史低位;龙头房企业绩及销售增长确定,当前股息率亦具有一定吸引力,维持"强于大市"评级。在整体资金面偏紧、景气度下行的背景下,唯有融资渠道畅通、兼具资金及管控优势的优质房企方能穿越周期,脱颖而出。建议关注以下投资主线:1)土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。  
        风险提示:1)目前按揭利率连续17个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。
        

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