物业服务行业:市场规模稳步增长,万亿市场可期
物业服务行业发展初期,政策法规的完善建立了行业成长的基础。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】城镇化的快速发展和人均可支配的收入的增长,一方面促使业主对物业管理的需求转变为刚需;另一方面通过提供不断竣工的商品房面积,直接实现物业行业管理规模的持续增长。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)多种经营模式的开拓又为行业的发展提供了新的利润增长点。我们假设物业收费标准维持2016年水平不变,保守估计2023年物业服务行业的市场空间将接近万亿元。
竞争格局:行业集中度逐渐提升,并购加速业务扩张
跑马圈地,并购加速业务扩张。TOP10企业抓紧行业上行机会,快速扩充管理项目,百强企业各层级营业收入均值呈现强者恒强,越抢越快的分化态势。百强企业在完成全国化布局的同时,规模扩张的重点逐渐转向区域深耕。
未来趋势:重点发展基础物业服务,品牌发展商涉足非住宅物业
基础物业服务费仍为物业管理企业最主要的收入来源。非住宅物业的兴起,为行业的未来发展提供新的发展方向。2017年全国百强物业企业中,排名前十的物业企业在以服务高端住宅物业为主的基础之上,在公共物管领域,物业服务方面的内容已大大拓展,如餐饮、会务、消防等,并呈现出规格高、品质高、要求高等诸多特点。非住宅物业具有公众性、开放性、安全性等特点,对环境治理、设施设备和员工服务质量的高标准、严要求使得非住宅物业企业需要具备更高的专业能力,进入门槛相对较高。非住宅物业由传统住宅物业的2C模式转变为2B模式,具有更高的盈利能力,竞争更市场化,服务更高端化。
我们看好高端住宅物业及非住宅物业的发展前景,尤其是门槛更高、更专业化的医院物业及商业物业管理领域。
估值及相关标的:
我们按照市盈率对物业管理企业进行估值,港股可选标的目前的市盈率在20-40倍之间。我们通过比较资本市场上物业服务公司的估值水平、营收规模、成长性、盈利能力、品牌效应、管理物业业态发展潜力等指标,认为重点关注以下标的:
A股:南都物业(A股第一股,独立第三方品牌物业)
新三板:开元物业(独立第三方,多业态管理模式)、星河商置(稀缺商管类物业标的)、第一物业(绿色科技引导高品质住宅物业)、美的物业(特色智能化的多业态物业管理)、嘉宝股份(大地产集团下的高增长型物业公司)
港股:浦江中国(战略性布局,专注于公众物业的管理)
风险提示:房地产行业大幅度下行;物业新业务拓展不达预期