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        2017年2月14日，国家统计局发布了2017年  1-11月全国房地产开发投资和销售数据。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
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        行业仍处于小周期降温阶段，预计全年主要行业指标增速较2016  年显著回落
        根据我们原创的《区瑞明地产A  股小周期理论框架》，当行业主要指标的累计同比增速见顶回落，即可判断行业步入小周期衰退期。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）本轮小周期降温阶段始于2016  年4  月（2016  年4  月为大部分行业指标累计同比增速的顶点，随后2  个月行业指标连续回落，即可判定行业于2016  年6  月进入了小周期降温阶段），当前仍在处在这一阶段。
        一、销售增速保持回落态势
        2017  年1-11  月，销售面积累计同比增速为7.9%，较1-10  月回落0.3  个百分点，较2016  年1-4  月回落28.6  个百分点；销售额累计同比增速为12.7%，较1-10  月提高0.1  个百分点，较2016  年1-4  月回落43.2  个百分点，商品房销售处于显著降温态势。我们预计2017  年全年商品房销售面积增速为6%，销售额增速为9%。
        二、新开工与施工均处于显著降温态势  
        2017  年1-11  月，新开工面积累计同比增速为6.9%，较1-10  月提高1.3  个百分点，较2016  年1-4  月回落14.5  个百分点；房屋施工面积累计同比增速为3.1%，较1-10  月提高0.2  个百分点，较2016  年1-4  月回落2.7  个百分点，均处于降温通道。我们预计2017  年全年新开工增速为3%。  
        三、房地产投资增速震荡回落  
        2017  年1-11  月，房地产投资累计同比增速为7.5%，较1-10  月回落0.3  个百分点，延续2017  年4  月高点以来的震荡回落趋势。我们预计2017  年全年房地产投资累计同比增速为5%~7%。  
        四、房企开发资金持续回落  
        2017  年1-11  月，房地产开发资金累计同比增速为7.7%，较1-10  月提高0.3  个百分点，较2016  年1-5  月的高点回落9.1  个百分点，其中，个人按揭贷款累计同比增速为-1.6%，较1-10  月回落0.6  个百分点，较2016  年1-5  月回落60.1  个百分点；定金及预收款累计同比增速为15%，较1-10  月提高0.2  个百分点，较2016  年1-5月回落20.2个百分点。  
        五、购房贷款利率持续上升  
        2017  年以来房贷利率呈现上升趋势，根据融360  数据，2017  年11月全国平均首套房及二套房平均贷款利率分别为5.36%、5.71%，较1-10  月分别提高0.06  和0.05  个百分点，较2017  年1月分别提高0.9  和0.31  个百分点。房贷利率的连续上升反映出银行信贷收紧，居民购房需求继续受抑制，行业仍将持续降温。  
        预计2018  年行业将进一步降温，部分指标将出现负增长  
        2017  年以来，从中央到地方出台的"打压、收紧"为基调的调控政策已成为常态，而十九大报告提出"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居"，更是体现出调控的多层次性与长效性，这意味着行业调控将维持，行业小周期衰退格局仍将延续，我们对2018  年行业基本面做出如下判断--  
        预计2018  年房地产投资增速3%~5%，新开工面积、销售面积和销售额均负增长，增速为-5%~-10%。  
        若2018  年政策不能适时放松，2019  年行业降温程度将扩大。  
        优势房企在2017  年行业降温阶段增长显著，预计2018  年仍将保持增长  
        2017  年行业降温阶段，优势房企利用规模、品牌、渠道等多方面竞争优势仍能获取显著增长。2017  年1-11  月，绝大多数优势房企销售额同比增速超过30%，而融创中国、阳光城、龙湖地产更是录得了132%、97%、85%的高速增长。    
        2017  年以来，一线、二线重点城市及都市圈销售负增长，但从高频数据看，我们观察到这些城市的负增长程度已趋稳，  甚至在收敛，而聚焦地产主业的优势企业的项目大多分布在一二线城市及都市圈，在2018  年所在区域整体企稳的大环境下，我们相信这些企业销售保持显著增长将是大概率事件。  
        行业越降温，对聚焦地产主业优势企业的股价越有利  
        根据《区瑞明地产A  股小周期理论框架》，行业越降温，对聚焦地产主业的优势企业的股价表现越有利。复盘结果印证了我们的判断：截止2017  年12  月15  日收盘，我们重点推荐的【中国恒大】、【新城控股】、【光大嘉宝】、【世联行】、【保利地产】、【华夏幸福】、【万科A】、【阳光城】等品种均取得绝对收益并跑赢大盘。  
        维持2018  年投策略观点，继续好看优势房企的股价表现  
        我们在12  月6日发布了《房地产A  股2018  年投资策略：房住不炒，超配龙头》，提出2018  年乃至更为中长期的地产A  股三大投资主线：壮大国企、区域发展、租售并举。按照这三大主线，结合行业小周期降温阶段  A  股市场风险偏好下降的风格特征，  遵循"低估值+双增长（合同销售口径+损益表口径）"的选股思路，优选出聚焦房地产主业的龙头国企、内生动力十足的追赶型民企、房地产金融和交易服务细分领域龙头及雄安、粤港澳大湾区概念股：万科A、保利、新城控股、招商蛇口、华侨城A、阳光城、华夏幸福、荣盛发展、世联行、光大嘉宝、天健集团等。  
        风险  
        上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产  A  股小周期理论框架》，其核心  假设在于--商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，则上述研究框架失效，相应地策略建议亦失效。