房住不炒的顶层设计宣告了新时代的到来，未来5年楼市的不平衡不充分有望通过长效机制设计得到改变。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们认为，过去几年房价的过快上涨和投机性的增强，主要源于两方面的问题。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）第一方面，城市化发展到第二阶段（城市化率50%~70%）带来的高能级城市供需不平衡。第二方面，政府在房屋土地供给及保障房建设方面，没有相应的供给渠道、税收及金融机制的配套，导致商品房大发展过程中出现有效供给不够的局面，未来在租赁及保障房建设上亟待补课。2017年以来政府已经在两方面出台相应举措，我们判断2018年将会对此进一步落实，而房地产行业长效机制也有望在2018年奠基。
        2017年下半年以来楼市过快上涨趋势得到抑制，楼市进入收缩期，我们判断，2018年尽管楼市面临调整，但调整幅度有限，市场表现将好于2014年。当前楼市体现为两低一高的新常态：1）低库存，体现为待售面积地不断下滑；2）低利率，个人住房贷款利率远低于2012-2014年市场调整期；3）高集中度，三大城市群及核心二线城市的新房销售额占到全国的72%，而这些区域又是中国人均收入最高、人口净流入区域。基于此我们判断，2018年楼市表现将是温和调整。
        长效机制建设与市场温和调整并存，房地产行业集中度进一步提升，存量运营也成为行业创新方向，收益型地产发展方向值得关注。长效机制的建设必然需要更多主体参与、更多政策配套，我们认为，更多的服务商、金融机构介入存量运营将是大趋势。在楼市温和调整背景下，大公司持续做大规模、小公司逐步退出也是趋势所在，而核心城市由于产业、人口的持续集聚和产业、消费的进一步升级，具备持续现金流的收益型物业价值将快速提升，大型开发商及加大核心城市物业持有的公司价值凸显。
        我们对2018年房地产行业三大核心指标预测如下：销售面积增速为-3%、新开工面积增速为3%、房地产开发投资增速为4%。我们同时判断，新房销售金额可能呈现为微弱的正增长（预期2%），因房地产销售价格将进一步攀升。
        投资建议与投资标的
        楼市温和调整，长效机制箭在弦上。在此背景下，我们将2018年房地产板块的投资逻辑概括为“规模与存量共振”两条主线。一方面大公司（开发商）集中度进一步提升，规模、盈利都在远超小型公司，有望推动其估值进一步提升，另一方面与存量挂钩的（服务商）将迎来政策及市场的双重利好，进一步做大规模、做强盈利。两条主线对应标的如下：
        1）规模扩张标的。推荐万科A、保利地产、华夏幸福。建议关注新城控股。
        2）存量掘金标的。推荐世联行、光大嘉宝。
        风险提示
        房地产税出台使商品房市场受到冲击。
        通胀上升可能招致更严厉货币政策。
        利率上升使得房地产销售不及预期。