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房地产行业研究报告:仲量联行-上海非中央商务区办公楼市场:起转之际,全新格局-171114

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2017-11-14 11:17:10
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 周志锋,姚耀,华纳
研报出处: 仲量联行 研报页数: 24 页 推荐评级:
研报大小: 7,076 KB 分享者: int****ent 我要报错
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【研究报告内容摘要】

      引言
      仲量联行曾于2009年发布《上海非中央商务区办公楼市场崛起》白皮书,文中预测非中央商务区甲级办公楼将成为上海办公楼市场下一轮发展的重点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】自2009年至今,上海非中央商务区的办公楼市场发展历程不断印证着仲量联行此前的预测,市场表现之强劲甚至超出了我们的预期。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)2009年上海非中央商务区甲级办公楼仅有40万平方米存量,如今这一数字已跃升至500万平方米,上海非中央商务区的甲级办公楼体量已与中央商务区甲级办公楼的总体量比肩。与此同时,在过去一年间,非中央商务区市场的净吸纳量已占到上海甲级办公楼市场总吸纳量的约61%,大大超过2009年时26%的水平。
        基于仲量联行的研究,并结合对165位办公楼企业租户和31个投资机构的调研结果,我们进一步分析上海非中央商务区办公楼市场现状及探讨其发展前景。在本报告中我们将探讨以下问题:
        1.哪些因素推动了非中央商务区办公楼市场的蓬勃发展?
        2.市场对非中央商务区办公楼的强劲需求能否持续?
        3.上海非中央商务区各细分市场的发展前景如何?
        摘要
        随着上海办公楼市场的日趋成熟,传统中央商务区已难满足不断增长且日益多元化的企业办公空间需求。在此背景下,上海的非中央商务区甲级办公楼市场不断壮大,其总体量呈爆发性增长的势头。非中央商务区新增甲级办公楼不仅同样提供优质的办公空间,且较中央商务区的租金而言优势明显,因此正在对“中端市场”产生巨大的吸引力。中端市场的租户群体多处于升级、扩张或整合办公空间的阶段,除对租金水平有一定的考量之外,亦更倾向于选择新落成的甲级物业。仲量联行预计未来这一客群将成为上海甲级办公楼需求来源的主力。
        仲量联行的研究显示:租金优势并非驱动优质租户外拓并考虑选址非中央商务区办公空间的唯一考量。城市规划和基础设施的完善正促使上海的人口分布及商业配套不断向外扩展,因此极大提升了非中央商务区办公楼的吸引力,亦为非中央商务区的长足发展奠定了基础。随着办公楼租赁日渐活跃,投资者也开始着眼非中央商务区市场。此举不仅推动了该市场办公楼投资成交量的增长,办公楼资产的流动性亦因而显著增强。
        此外,当前上海非中央商务区市场的发展日趋多元,我们引入了“非中央商务区市场演变曲线”来反映各细分市场所处的不同位置。其中上海火车站、四川北路/北外滩、浦东杨高路三个细分市场的发展势头尤为迅猛,即将跃升成为中央商务区。前滩及徐汇滨江正处于曲线的“过渡”阶段的前期位置,但鉴于这两个细分市场卓越的基本面,预计其亦有望延续前述细分市场的发展轨迹,最终进入中央商务区曲线。同时,其它几个细分市场由于其具有鲜明特征的市场定位,亦有望呈现良好的表现。
        

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